Nebenkosten beim Hauskauf in Schweden:

Wer ein Haus in Schweden kaufen möchte, schaut zuerst auf den ausgeschriebenen Preis. Das ist verständlich, aber nur ein Teil der Rechnung. Auch in Schweden kommen beim Kauf weitere Kosten hinzu. Welche das sind, hängt von der Immobilie, der Finanzierung und den eigenen Ansprüchen ab.

Einiges läuft dabei anders als in Deutschland. Manche Gebühren fallen bei praktisch jedem Kauf an, andere nur dann, wenn ein Darlehen aufgenommen oder das Haus genauer untersucht wird.

Lagfart: die Eintragung als Eigentümer

Nach dem Erwerb muss der neue Eigentümer grundsätzlich innerhalb von drei Monaten die Eintragung als Eigentümer beantragen. Diese Eintragung heißt Lagfart und wird von Lantmäteriet, der schwedischen Behörde für Vermessung und Grundbuchwesen, bearbeitet.

Bei einem gewöhnlichen Kauf fallen dafür eine staatliche Stempelsteuer (Stämpelskatt) und eine Bearbeitungsgebühr an. Die Stempelsteuer bemisst sich am Kaufpreis oder am steuerlichen Immobilienwert (Taxeringsvärde) des Vorjahres, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Den Antrag stellt häufig der Makler oder die finanzierende Bank. Bezahlt werden Steuer und Gebühr aber vom Käufer.

Wichtig für Käufer aus dem Ausland: Für Erwerbe, die seit dem 1. Juli 2026 erfolgen, müssen Privatpersonen im Antrag auf Lagfart eine schwedische Personnummer oder eine Samordningsnummer angeben. Bei einem Kauf ist grundsätzlich das Datum maßgeblich, an dem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Fehlt die erforderliche Angabe, kann die Lagfart nicht bewilligt werden. Eine Samordningsnummer kann bei Skatteverket beantragt werden, wenn die Person nicht im schwedischen Melderegister eingetragen ist, einen Bezug zu Schweden hat und die Nummer benötigt. Vor der Zuteilung ist grundsätzlich eine persönliche Identitätskontrolle erforderlich. Da die Bearbeitung Zeit beanspruchen kann, sollte das Verfahren frühzeitig eingeleitet werden.

Pantbrev: zusätzliche Kosten bei einer Finanzierung

Wer den Kauf über ein Darlehen finanziert, begegnet häufig den Begriffen Inteckning und Pantbrev. Die Inteckning ist die im Grundbuch eingetragene Belastung der Immobilie; das dazu ausgestellte Pantbrev kann dem Kreditgeber als Sicherheit für ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen dienen.

Bereits vorhandene Pantbrev können beim Eigentümerwechsel grundsätzlich weiterverwendet werden. Erst wenn sie für die geplante Finanzierung nicht ausreichen, müssen neue ausgestellt werden. Dafür fallen wiederum eine staatliche Stempelsteuer und eine Bearbeitungsgebühr an.

Finanziert eine schwedische Bank, kümmert sie sich in der Regel um den Antrag. Für Käufer mit Wohnsitz im Ausland ist ein schwedisches Darlehen allerdings keine Selbstverständlichkeit.

Welche Pantbrev bereits eingetragen sind, kann der Makler sagen. Ob sie ausreichen, entscheidet sich an der jeweiligen Finanzierung.

Besiktning: die Untersuchung der Immobilie

Neben den staatlichen Abgaben können Kosten für eine bautechnische Untersuchung anfallen. In Schweden heißt sie Besiktning und wird von einem Sachverständigen durchgeführt.

Eine bautechnische Untersuchung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Käufer haben jedoch eine weitreichende Untersuchungspflicht (Undersökningsplikt). Für Mängel, die bei einer sorgfältigen Untersuchung hätten entdeckt werden müssen, können sie grundsätzlich keine nachträgliche Entschädigung vom Verkäufer verlangen. Die Untersuchungspflicht kann zudem über eine übliche bautechnische Besichtigung hinausgehen.

Der Makler muss den Käufer schriftlich über die Untersuchungspflicht informieren und darauf hinwirken, dass die Immobilie vor dem Vertragsschluss untersucht wird. Er kann empfehlen, dafür einen Sachverständigen zu beauftragen. Für Umfang und Durchführung einer ausreichenden Prüfung bleibt jedoch der Käufer verantwortlich.

Vor allem bei älteren Häusern können ergänzende Prüfungen sinnvoll sein, etwa zu Feuchtigkeit, Elektrik, Heizung, Wasser und Abwasser, Lüftung, Schornstein, Radon oder Wasserqualität. Welche Untersuchungen erforderlich sind und was sie kosten, hängt vom Zustand der Immobilie und vom Umfang des Auftrags ab.

Maklerkosten und weitere mögliche Ausgaben

Beim üblichen Verkauf einer Bestandsimmobilie wird der Makler vom Verkäufer beauftragt, der auch das vereinbarte Maklerhonorar trägt. Für Käufer fällt daher in der Regel keine eigene Maklerprovision an, sofern sie nicht selbst einen Makler oder Berater beauftragen.

Der Makler begleitet die Abwicklung, bereitet die Unterlagen vor und koordiniert die vereinbarten Schritte bis zur Übergabe.

Weitere Kosten entstehen, wenn Käufer zusätzliche Unterstützung in Anspruch nehmen, zum Beispiel eine eigene rechtliche Beratung, Übersetzungen oder weitere Untersuchungen. Auch offene Fragen zu Grundstücksgrenzen, Nutzungsrechten oder baulichen Anlagen können eine genauere Prüfung nötig machen.

Was davon tatsächlich anfällt, hängt von der Immobilie und den eigenen Anforderungen ab.

Fazit: den Kaufpreis nicht isoliert betrachten

Einen pauschalen Betrag für die Nebenkosten gibt es beim Hauskauf in Schweden nicht. Die Eigentumseintragung gehört bei einem gewöhnlichen Kauf grundsätzlich dazu. Alles Weitere hängt von der Finanzierung und vom Zustand des Hauses ab.

Viele Formalitäten begleiten Makler und Banken. Wer die möglichen Posten früh kennt, kann sein Budget realistisch planen und erlebt später weniger Überraschungen.

Neben den einmaligen Kaufnebenkosten zählen auch die Ausgaben für den späteren Unterhalt. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber „Laufende Kosten eines Hauses in Schweden“.

Quellen und weiterführende Informationen

• Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter

• Lantmäteriet: Registrera ägare, Lagfart

• Fastighetsmäklarinspektionen: Köparens undersökningsplikt

• Konsumentverket: Köpa hus

• Skatteverket: Samordningsnummer

Alle Angaben dienen der allgemeinen Information. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Regelungen.