Der Kaufprozess einer Immobilie in Schweden

1. Rolle des Maklers

Der Makler nimmt im schwedischen Immobilienverkauf eine zentrale Funktion ein. Er ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und begleitet sowohl Verkäufer als auch Käufer während des gesamten Prozesses.

Zu den üblichen Aufgaben zählen unter anderem:

• Erstellung der Objektbeschreibung („Objektbeskrivning“)

• Beschaffung relevanter Unterlagen (z. B. Grundbuchinformationen oder Angaben zu BRF‑Objekten)

• Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen

• Koordination des Bieterverfahrens („Budgivning“)

• Vorbereitung des Kaufvertrags

• Organisation der Vertragsunterzeichnung

• Begleitung bei der Übergabe und Zahlungsabwicklung („Tillträde“)

Makler unterliegen dem schwedischen Maklergesetz (Fastighetsmäklarlagen) und stehen unter der Aufsicht der zuständigen Behörde Fastighetsmäklarinspektionen.

2. Besichtigung („Visning“)

Besichtigungen werden in Schweden häufig als offene Termine durchgeführt, an denen mehrere Interessenten gleichzeitig teilnehmen. Die Dauer ist in der Regel begrenzt und liegt meist zwischen 30 und 60 Minuten.

Technische Prüfungen der Immobilie erfolgen üblicherweise separat und nicht im Rahmen der regulären Besichtigung. Weitere Besichtigungen können vereinbart werden, sind jedoch nicht automatisch vorgesehen.

3. Bieterverfahren („Budgivning“)

Nach der Besichtigung beginnt häufig das Bieterverfahren. Gebote werden in der Regel über den Makler abgegeben und dokumentiert.

Charakteristische Merkmale des schwedischen Verfahrens sind:

• Gebote werden als „Bud“ bezeichnet

• Gebote sind häufig für alle Beteiligten einsehbar

• Der Makler leitet Gebote neutral weiter

• Der Verkäufer ist rechtlich nicht verpflichtet, das höchste Gebot anzunehmen

• Gebote sind bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags rechtlich nicht bindend

Diese Struktur stellt einen wesentlichen Unterschied zum Immobilienkauf in Deutschland dar und ist beim Kaufen in Schweden zu berücksichtigen.

4. Vertragsunterzeichnung („Köpekontrakt“)

Kommt es zu einer Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, wird ein schriftlicher Kaufvertrag („Köpekontrakt“) unterzeichnet. Die Vertragserstellung erfolgt in der Regel durch den Makler.

Erst mit der beiderseitigen Unterzeichnung entsteht ein rechtsverbindliches Vertragsverhältnis.

5. Anzahlung („Handpenning“)

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird üblicherweise eine Anzahlung („Handpenning“) fällig. Diese beträgt in der Praxis meist etwa zehn Prozent des Kaufpreises.

6. Übergabe und Zahlung („Tillträde“)

„Tillträde“ bezeichnet den Termin, an dem die Übergabe der Immobilie sowie die Zahlung des restlichen Kaufpreises erfolgen. Dieser Zeitpunkt liegt häufig einige Wochen oder Monate nach der Vertragsunterzeichnung.

7. Untersuchungspflicht des Käufers

Beim Kauf einer Immobilie in Schweden besteht eine ausgeprägte Untersuchungspflicht für den Käufer. Dieser ist verpflichtet, den Zustand der Immobilie eigenständig und sorgfältig zu prüfen.

Die Haftung des Verkäufers beschränkt sich in der Regel auf sogenannte versteckte Mängel, die auch bei ordnungsgemäßer Prüfung nicht erkennbar gewesen wären.

8. Zeitlicher Ablauf

Der schwedische Immobilienmarkt ist in vielen Regionen durch vergleichsweise kurze Zeiträume zwischen Besichtigung und Vertragsunterzeichnung gekennzeichnet. In einzelnen Fällen können nur wenige Tage zwischen diesen Schritten liegen.

Eine strukturierte Vorbereitung ist daher insbesondere für Interessenten sinnvoll, die ein Haus in Schweden erwerben möchten.

Einordnung

Der Kaufprozess beim Kaufen in Schweden folgt klar definierten rechtlichen und organisatorischen Strukturen. Ein grundlegendes Verständnis der Abläufe unterstützt eine sachliche Einordnung und erleichtert die Vorbereitung auf den Immobilienerwerb.

Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.

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